Fundo de Investimento Imobiliário em Portugal vs SIGI

As SIGI surgiram para melhorar os Fundos de Investimentos já existentes em Portugal adotando assim as regras já aplicadas nos REITs e que foram adotadas por outros  países com sucesso.

E como são  os Fundos de investimento Imobiliário em Portugal?

Os Fundos de Investimento imobiliário foram aprovados em 2010 pela Decreto-Lei n.º 71/2010 e são instrumentos financeiros em que  os ativos são imóveis destinados a venda ou aluguer ou projetos relacionados com imóveis como por exemplo projetos de desenvolvimento ou reabilitação de imóveis. Os fundos nascem com  captação de recursos dos investidores e o total do valor captado constitui o património do fundo. A fração menor que um investidor pode comprar chama-se Unidades de Participação (UP)

Os fundos de investimento imobiliário podem ser:

  • Abertos– em que o investidor pode solicitar o resgate a qualquer momento cumprindo os prazos definidos no prospecto e por isso o número de UP é variável
  • Fechados– o investidor não pode pedir o resgate antes da data de término do fundo e as UP são em número fixo
  • Mistos– em que existem as duas categorias de unidades de participação

No Fundo de Investimento Imobiliário existem na maioria das vezes 3 identidades que são responsáveis pela comercialização e gestão do fundo:

  • Entidade Comercializadora– a empresa que vende as UP (Banco ou outra entidade aprovada pela CMVM)
  • Depositário– quem recebe e guarda os valores financeiros, assegura os reembolso dos resgates das UP e supervisiona a Sociedade Gestora em termos de política de investimento e cálculo do valor da UP (normalmente Banco ou outra entidade regulada pela CMVM e que pode também assumir a função de entidade comercializadora)
  • Sociedade Gestora– quem escolhe os imóveis obedecendo à política de investimento definida para o fundo, faz a gestão desses ativos e submete à CMVM a criação do fundo ou novas rodadas de investimento. As Sociedades Gestoras autorizadas a gerir fundos imobiliários podem ser consultadas no site da CMVM.

Os fundos imobiliários têm regras e limites de constituição de património que pode ser constituído por imóveis e liquidez (depósitos, certificados de depósito, etc) no entanto apenas para os fundos imobiliários abertos existe uma regra clara para a percentagem mínima a manter em imóveis (75%).

Mas qual a diferença entre os  Fundos de Investimento Imobiliário em Portugal e as SIGI?

Um Fundo de Investimento é um instrumento financeiro em que um coletivo de cotistas compra Unidades de Participação através de Entidades Comercializadoras.  Uma SIGI é uma empresa cotada em bolsa em que o investidor vira acionista e compra as ações na sua corretora.

Para além da diferença conceptual de instrumento financeiro vs empresa a forma de adquirir as UP ou as ações impacta a facilidade e o conhecimento que o investidor vai ter sobre o fundo e o comparativo com os pares. A compra de UP de Fundo Imobiliário é feita através de um intermediário que na maioria dos casos apenas ele tem o prospecto e com interesses financeiros na venda desse fundo. A compra de ação de SIGI é feita através da corretora sem necessitar de intermediário.

Suponhamos que o investidor português se interessou pelo maior Fundo Imobiliário Caixagest Imobiliário Internacional e que quer saber mais informações. A parte mais fácil será ele se deslocar à Caixa Geral de Depósitos (maior banco português) e pedir informações ao gerente que deverá mostrar o prospecto e vai tentar vender UP desse fundo pois ele representa a entidade distribuidora que recebe comissões por essas vendas. Mas o investidor fica apenas com conhecimento desse fundo. Deverá repetir o mesmo processo junto de outros bancos ou entidades distribuidoras para saber de outros fundos e poder comparar e tirar as suas conclusões.  Não será coincidência que as principais Sociedades Gestoras de Fundos Imobiliários (Caixagest 33,7%; BPI Gestão Ativos 24,3% e Santander Asset Management 16,6%) estão associadas aos maiores bancos portugueses (Caixa Geral de Depósitos, Banco BPI e Banco Santander). Entidade distribuidora forte tem facilidade em gerar um fundo imobiliário grande (não necessariamente o melhor ou o que distribui mais)

Com a SIGI toda a informação vai estar disponível no site da CMVM (à semelhança do que existe nas empresas negociadas na Bolsa) e o investidor vai poder comparar todos as SIGI e tomar as suas decisões sozinho ou com a ajuda de algum analista isento. Ausência de intermediários para aceder a informação garante ao investidor um estudo mais difícil no início mas mais isento e com maior a possibilidade de ter melhores resultados.

Se os Fundos Imobiliários estão em desvantagem na aquisição de cotas em relação às SIGI, é na venda de ativos que as SIGI se tornam muito mais vantajosas para os investidores. Alguns fundos imobiliários são fechados e por isso o resgate das cotas só é possível no término do prazo de duração do fundo. Para os fundos abertos é possível o resgate antecipado das cotas respeitando as janelas de resgate definidas no prospecto e que em média são de 3 meses atualmente. Portanto se o investidor precisar do dinheiro terá de aguardar pela data de término ou no mínimo 3 meses.

Vender uma ação de SIGI é simples e rápido no mercado secundário assumindo que essa ação terá alguma liquidez.

No entanto o item custos para investir em Fundo Imobiliário é o mais desmotivador e impactante da rentabilidade do investimento por serem aplicadas comissões de subscrição, de resgate, de gestão, de depósito e outras taxas. Essas comissões e taxas são divulgadas no prospecto e o investidor vai ter rendimentos impactados por conta dessas comissões. Peguemos nas taxas do maior fundo da Caixagest divulgadas no prospecto:

Taxas do Fundo de Investimento Imobiliário vendido da Caixagest vendido pelo maior Banco Português- CGD

Para investir em SIGI as únicas taxas cobradas são as de corretagem (com corretoras ofertando valores a partir de €0,50).

Conclusão: É importante o investidor entender a diferença entre Fundo Imobiliário  e SIGI. Fundo Imobiliário em Portugal não teve muito sucesso pela forma de comprar e vender ativos, pela transparência do investimento e sobretudo pelos custos. SIGI seguiu as regras dos REITs que funcionam nos EUA desde 1960 e que foram adotados em vários países do mundo com bastante sucesso.

Países que adotaram a estratégia e as regras dos REITs para investimento imobiliário. Fonte Nareit


(Destaque de sucesso para o Fundo Imobiliário no Brasil que apesar de se chamar fundo imobiliário segue regras mais próximas de REITs e por isso mais um caso de sucesso no investimento imobiliário)

2 comentários em “Fundo de Investimento Imobiliário em Portugal vs SIGI

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