REIT que não distribui lucro não é REIT

No último post foi falado que um dos principais atrativos dos REITs para o investidor são os rendimentos permitindo um fluxo contínuo de caixa que podem ser reinvestidos ou utilizados de acordo com a estratégia e a fase em que o investidor se encontra.

A maioria dos REITs da Europa e dos EUA tem um % mínimo obrigatório de distribuição terminado o ano fiscal mas os administradores cientes que a distribuição é o principal atrativo para pequenos investidores vão fazendo algumas distribuições parciais ao longo do ano, quando vão saindo os relatórios trimestrais/semestrais complementando a distribuição no final do ano.

% minima de lucro líquido que cada REIT é obrigado a distribuir

Dois casos (e meio!)  de insucesso de REITs na Europa que não têm % mínima de distribuição

Luxemburgo

Luxemburgo não tem REIT que cumpra requisitos clássicos de REIT. Só esse ponto deveria eliminar o Luxemburgo da discussão. Luxemburgo tem Fundos de Investimento que investem em imóveis e que obedecem às  leis genéricas de Fundos de Investimento (SIF) ou às regras de Fundos de Investimento Alternativos (RAIF). Estes fundos apresentam várias desvantagens para os cotistas (entre as quais a não distribuição) e por isso não estão vingando no mercado. Para corrigir isso já está sendo discutido a mudança para o regime de REIT que deve ainda acontecer no ano de 2019.

Lituânia

Lituânia não tem obrigatoriedade de  % mínima de distribuição de dividendos. Os lucros são reinvestidos na própria empresa para comprar mais imóveis. Não há evidências que a não obrigatoriedade de distribuição surja na lei para corrigir uma outra diferença que existe nos REITs da Lituânia: é o país com  o menor capital exigido para formar um REIT. A média europeia de capital mínimo para formar um REIT é 4 milhões de euros ( Portugal e Espanha exigem 5 milhões; França exige 15 milhões). Esse valor pode ser em valor nominal ou não nominal (imóveis já performados). Na Lituânia, o capital mínimo varia de 40.000 a 125.000 euros (dependendo do tipo de REIT), tendo que atingir os 300.000 euros até 6 meses e 600.000 euros até 12 meses. O REIT que começa pequeno ( e por isso com risco maior) é favorecido pela não obrigatoriedade de distribuição pois ele cresce com base no lucro que não é distribuído. É por isso uma regra que favorece mais o REIT do que o investidor que procura retornos imediatos.

Portugal (o meio caso de insucesso)

Portugal também começou com Fundos de Investimento em imóveis sem definição de regras de distribuição e de investimento com as desvantagens para os cotistas que já foram faladas aqui. Depois de uma série de leis tentando corrigir, Portugal decidiu mudar o regime e a regra de SIGI (REIT de Portugal) entrou em vigor a 1 de Fevereiro de 2019. ( processo semelhante ao que Luxemburgo está vivendo agora).

Mas REIT pode reter o lucro para reinvestir?

Antes de responder devem ser consideradas 2 questões:

Tributação

A regra de distribuição de lucros pelos investidores é o que permite que o REIT tenha benefícios fiscais. Sem essa distribuição de lucros, o REIT tem a mesma tributação de uma empresa normal. E o processo que se vê a nível mundial é das empresas de imobiliário reunirem esforços para cumprirem os requisitos de REIT garantindo assim os benefícios fiscais.

REIT não é REOC

REOC, Real Estate Operating Company,  é uma empresa de imobiliário que não tem obrigação de distribuir lucros porque reinveste os dividendos. Esse tipo de investimento já existe e é procurado por um segmento de investidores. Mas REIT é procurado pelos investidores que procuram distribuição de dividendos e por isso faz sentido que todo o REIT tenha obrigação em dividir os lucros e que os dois investimentos coexistam em paralelo atendendo a necessidade de cada investidor.

2 comentários em “REIT que não distribui lucro não é REIT

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