Portugueses não devem continuar a construir casinhas para receber aluguer!

Esta semana estava lendo o site de um querido amigo, um grande especialista em fundo imobiliário do Brasil, e encontrei um artigo escrito por um investidor imobiliário português falando que os fundos imobiliários em Portugal não são vantajosos para os investidores e que a solução é investir diretamente em imóveis. Fiquei furiosa não pela afirmação do autor português mas em especial pela argumentação e solução proposta: investir em imóveis.

O autor do texto é conhecido de quem acompanha o mercado imobiliário residencial  português pois é sócio de uma empresa com o objetivo de auxiliar investidores (sobretudo estrangeiros) a comprar imóveis residenciais para receber os alugueres. Só isso levanta 2 pontos:1- o mercado residencial, aquele que o autor conhece, é apenas um segmento do mercado imobiliário e cada segmento tem ciclos e particularidades diferentes 2- a opinião do autor não é isenta pois ele lucra com a venda de imóveis e as desvantagens que eu falei de investir diretamente em imóvel não estão em concordância com a atividade dele.

Bom, a minha opinião também é não isenta pois sou apenas investidora de REIT no Brasil (FII),  REIT na Espanha (SOCIMI) e aguardando a criação do primeiro REIT português (SIGI) para investir em Portugal e uma característica que todos os investidores de REIT têm é que são apaixonados pelo investimento. Igualmente não sou especialista, apenas uma estudiosa de REIT mas irei fundamentar as minhas afirmações.

Fundos em imobiliários em Portugal são um fracasso.

Estou completamente de acordo com o autor português. O texto foi escrito em 2018 e só em 2019 foi aprovado a Lei de REIT em Portugal (SIGI), por isso o autor falava dos antigos Fundos imobiliários que são um caso de insucesso para a maioria dos investidores  porque não obriga a que o Fundo Imobiliário cumpra os requisitos de REIT: não são obrigados a distribuir, não têm limites de dívida, não existe obrigação que os imóveis gerem renda, não são negociados na bolsa e têm taxas elevadas. A Lei 19/2019 que aprova a criação de SIGI é bem clara nos requisitos que uma SIGI deve cumprir e corrige todos os problemas dos Fundos Imobiliários.

O que me deixou furiosa não foi a afirmação do autor sobre Fundos Imobiliários português. O que me deixou indignada foram as argumentações para o insucesso desse investimento e que em teoria são igualmente aplicáveis para REIT.

Mito 1- Portugal não tem cultura em investir em fundo imobiliário e por isso não existem soluções atrativas.

Quem nasce primeiro? O investidor ou o investimento?  O Fundo de Investimento Imobiliário não é atrativo e por isso os investidores não investem.

Existindo soluções atrativas para o investidor, essas soluções são divulgadas e Portugal será uma caso de sucesso como no resto do mundo com regras de REIT bem estruturadas.

Desde sua criação em 1960, os REITs (EUA) cresceram em tamanho, impacto e aceitação no mercado e contam atualmente com ativos avaliados US $3 trilhões e 80 milhões de investidores.

Números que representam o sucesso e aderência aos REITs (fonte Nareit)

Outro caso de sucesso que acompanho de perto é o do Brasil (FII) em que o número de investidores que começou por ser tímido quando os FII começaram mas que tem crescendo ano contra ano.

Evolução do número de investidores em Fundos de Investimentos Imobiliários no Brasil (fonte B3)


Mito 2- Portugal é um país pequeno e com grande exposição aos grandes centros urbanos

Portugal é um país pequeno (92.391 km2) mas o tamanho não impediu de países menores do que Portugal terem o investimento REIT consolidado e com sucesso: Irlanda (2013), Lituânia (2008), Holanda (1969), Bélgica (1995) e Luxemburgo (2007).

Além disso alguns REITs de Espanha (SOCIMI) viram e começaram as explorar as oportunidades que existem em Portugal e já têm imóveis portugueses no portfólio dos REITs espanhóis (a Lei de REIT espanhola autoriza a compra de qualquer imóvel na União Europeia). Principal destaque para a maior SOCIMI: Merlin Properties que têm no seu portfólio 8 edifícios de escritórios, 2 centros comerciais e 1 centro logístico, em Portugal, avaliados em 1000 milhões de euros e comunicou aos acionistas em Março/19 que pretende dobrar esse investimento até 2022-2023.


Imóveis em Portugal que fazem parte do portfólio da Merlin Properties (fonte Merlin Properties, relatório de Março/19)

Mito 3- Portugal é um país sem crescimento populacional e impactado pela grande emigração

Como investidora e emigrante vejo como argumento a favor de REIT e não como desculpa para o insucesso dos fundos imobiliários. O emigrante deseja na maioria das vezes regressar ao seu país e por isso faz mais sentido montar a sua carteira de investimentos previdenciária no país onde pretende se aposentar.

Oportunidades em Portugal

Centro Comercial

O Centro Comercial (Shopping) tem impacto social, económico e urbanístico na cidade e a Associação Portuguesa de Centro Comercial (APCC) mostra-se satisfeita em relação ao amadurecimento dos centros comerciais portugueses com crescimento nas vendas e, na sequência, do valor investido no setor.

Evolução das vendas ao longo do ano e ano contra ano (fonte APCC)

Escritórios

De acordo com a JLL Portugal o mercado de escritórios tem apresentado uma evolução positiva existindo neste momento uma maior procura do que oferta prevendo um forte crescimento nos próximos anos.

Evolução da área de escritórios alugada (fonte JLL)
Evolução da área disponível para alugar e previsão para próximos anos (fonte JLL)

Logística

De acordo com a Savillis existem sinais de muita confiança com novos operadores iniciando mais construções para atender a forte demanda prevendo reajustes positivos nos alugueres que ocorram em 2019

Residencial

A JLL divulgou um crescimento nos últimos anos de imóveis vendidos sobretudo por compradores estrangeiros. No entanto esta oferta não foi suficiente para atender todas as demandas e continuam a faltar imóveis para habitação.

Evolução do número de casas vendidas em Portugal (fonte JLL)

Investimento

O crescimento dos vários setores foi impactado por um crescimento investimento (sobretudo estrangeiro). SIGI vai permitir que esse investimento aumente sobretudo por conta dos benefícios fiscais atribuídos à SIGI impactando a economia portuguesa de forma positiva.

Evolução do investimento no mercado imobiliário (fonte JLL)

12 comentários em “Portugueses não devem continuar a construir casinhas para receber aluguer!

  • 2 de Maio de 2019 em 08:09
    Permalink

    Que texto bem escrito e esclarecedor. Parabéns minha amiga, estarei nessa empreitada de investimento tbm.

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  • 13 de julho de 2019 em 08:08
    Permalink

    Parabéns Anabela!

    Atualmente vivo em Portugal com a renda proveniente dos meus investimentos, grande parte desta renda vem dos Fundos imobiliários do Brasil. Vamos torcer para esta modalidade de investimento emplaque em Portugal!

    Resposta
    • 13 de julho de 2019 em 21:10
      Permalink

      Que legal, Rafael. FII é muito bom!

      Estou acompanhando e aguardando a primeira SIGI.

      Obrigada pela sua visita

      Resposta
  • 23 de janeiro de 2020 em 16:58
    Permalink

    Anabela como vai?

    Como investidora de REITs na Espanha como vc operacionaliza isto (qual corretora) ? E como se dá a tributação da renda e do ganho de capital?

    Obrigado,
    Raul.

    Resposta
    • 23 de janeiro de 2020 em 21:28
      Permalink

      Olá Raul, tudo bem?

      Eu invisto através da Corretora Santander da Europa. Mas dependendo do país que vc está e sua nacionalidade, tem opções mais baratas.
      A tributação é simples. O IR já vem descontado no dividendo, só preciso de declarar na declaração ( rendimentos do exterior pois declaro no Brasil). Ganho de capital nunca fiz, apenas comprei para dividendos.

      Espero ter sido útil.

      Anabela

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      • 24 de janeiro de 2020 em 05:43
        Permalink

        Muito obrigado Anabela!
        Neste caso vc não paga nada de imposto no Brasil referente aos dividendos, certo?

        Quais são os REITs que vc compra ai, eles têm base e compram ativos ai da Espanha mesmo?

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          • 10 de fevereiro de 2020 em 00:06
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            Oi Anabela, excelente !!!!

            Eu queria realmente investir em REITs na Europa, e to pensando nas corretoras XTB ou DeGiro. Assim como vc vou ter que declarar no Brasil e seria ótimo não ser tributado, nem sobre renda de dividendos, ou ganho de capital (este último acho que vou ter q pagar realmente).
            Como vc envia o teu $ do Brasil para fora? Como sou correntista do Santander, náo sei se ficaria mais facil usar o Santander.

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            • 14 de fevereiro de 2020 em 23:04
              Permalink

              olá Raul. Em 2019 quando eu contatei algumas corretoras que operam em Portugal, a resposta que tive da XTB e De Giro era que ainda não tinha previsões para ter nas suas plataformas REIts. Vários motivos: foco diferente e em especial porque a lei ainda não estava totalmente definida e ainda não existia primeiro REIT. Eles teriam ainda de avaliar custos e claro, lucros dessas operações. Estou aguardando primeiro REIT para voltar a questionar todas as corretoras. Eu invisto pelo Santander. Mas é caro. Melhor mesmo aguardar.

              Resposta

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