Imobiliário e Fiscalidade: o que muda com os REIT?

Realizou-se na Universidade Católica de Lisboa mais um evento Advocatus Summit 2019 liga a advocacia de negócios aos agentes empresariais e da economia. Nesse evento houve um debate com o tema “Imobiliário e Fiscalidade: o que muda com REIT?” moderado por Paulo Moutinho (editor executivo da Eco) com a presença de Francisco Mendes Palma (Diretor Ido Departamento Internacional da Quintela&Penalva), Marta Pontes e Francisco Cunha Ferreira (ambos sócios da Uría Menéndez-Proença de Carvalho).

Imagem do debate sobre REITs. Da esquerda para a direita: Paulo Moutinho, Francisco Mendes Palma, Marta Pontes e Francisco Cunha Ferreira

Francisco Mendes Palma mostrou-se bastante otimista em relação ao mercado imobiliário em Portugal negando a existência de bolha porque os preços só sobem quando há procura. Acrescenta ainda a máxima conhecida dos investidores de imóveis “Localização é tudo” quando se refere o caso da histórica Avenida da Liberdade, uma avenida no centro de Lisboa abandona e perigosa há 25 anos atrás, mas que sofreu uma forte reabilitação urbanística e que na sequência trouxe mais segurança, mais pessoas e a investidores imobiliários. Hoje a Avenida da Liberdade é a zona da Lisboa com o m² mais caro ocupado pelas lojas de topo, restaurantes, hotéis e escritórios. Com base nesse exemplo Francisco Mendes Palma afirma ainda que é necessário continuar a haver investimento imobiliário para gerar riqueza que é depois devolvida à sociedade em forma de zonas e prédios melhores. O REIT é mais uma forma de investimento imobiliário que vem dar liquidez a um mercado que tem oferta e procura e que está acessível ao pequeno investidor.

Francisco Cunha Ferreira deu uma breve explicação do REIT Português (SIGI) e comparou com o par espanhol (SOCIMI) mas mostrou-se preocupado em relação ao artigo do decreto lei 19/2019 que estipula que no máximo de ano após início da negociação em Bolsa menos 20% das ações têm que estar dispersas em investidores com uma posição menor que 2% do património. Para Francisco Cunha Ferreira essa imposição pode afastar a vontade de algumas empresas em formar uma SIGI porque torna a situação das próprias empresas instável.

Marta Pontes afirma que SIGI chegou tarde, mas mostrou-se crítica em relação à forma como as SIGI foram criadas. Concorda que a exigência da dispersão é uma dificuldade, mas é o objeto de criação de SIGI que mais preocupa Marta Pontes. A Lei foi criada sem restrições para os imóveis podendo ser para arrendamento ou outras formas de exploração económica. De acordo com Marta Pontes a possibilidade de fazer outra exploração económica, como por exemplo comprar para requalificar e vender, seria um diferencial em relação às SOCIMI e isso poderia atrair empresas espanholas a constituir SIGI. Com a discussão levantada pelos partidos de esquerda em Abril pode existir restrição à restante exploração económica que não a de arredamento e aí pode deixar de fazer sentido empresas espanholas constituírem SIGI porque podem continuar a investir em imóveis portugueses através da SOCIMI (como Merlin Properties já faz). Marta Pontes fez ainda uma crítica à ausência de definição clara sobre tributação pois SIGI herda as mesmas condições das Sociedades de Gestão Imobiliária que por sua vez já suscitam algumas discussões em relação aos benefícios concedidos às empresas.

No final todos os intervenientes concordaram que Portugal continua a ser um excelente país para investir no mercado imobiliário e que SIGI é um excelente veículo para investidores e que faz todo o sentido ter numa carteira diversificada, mas que as alterações à lei resultantes das propostas apresentadas pelos partidos de esquerda precisam de ficar definidas porque o mercado só funciona com estabilidade.

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