As canetadas dos governos e a diversificação nos investimentos

2012, alteração à lei levou à criação de primeira SOCIMI

O começo do mercado de REITS espanhóis (SOCIMI) foi marcado pelo insucesso devido a uma particularidade: a lei inicial de 2009 previa a tributação de 20% dos alugueis que a SOCIMI iria receber. Depois seriam deduzidas as despesas de manutenção e gestão dos imóveis e o que sobrava seria distribuído aos acionistas na forma de lucro. Nada disto chegou a acontecer porque as sociedades de gestão e investidores não foram atraídos e nenhum SOCIMI foi criado. Três anos depois (Dezembro de 2012) a lei foi alterada e essa tributação sobre os aluguéis foi isenta e uns meses depois nasceu primeira SOCIMI: Entrecampos SOCIMI.

 Este foi um caso em que a alteração à lei foi positiva. Sem esta alteração não teria nascido primeiro REIT espanhol porque SOCIMI não apresentava incialmente nenhuma vantagem em relação à tributação de uma empresa imobiliária normal negociada na bolsa mas com mais deveres.

2020, possível alteração à lei de SOCIMI poderá impactar de forma bastante negativa o mercado de REITS na Espanha

O Partido Socialista Operário Espanhol (PSOE) ganha as eleições no final de 2019 e se associa no governo a outros partidos menores de esquerda. Todos juntos apresentaram no início de 2020 várias propostas orçamentais uma das quais associada à tributação das SOCIMI. A Lei de SOCIMI obriga a uma distribuição de mínimo 80% dos lucros resultantes de aluguéis. Os restantes 20% podem ser reinvestidos em novas aquisições ou melhorias dos imóveis existentes no portfólio ou usados para pagar as dívidas contraídas pela empresa resultantes da compra de imóveis ou direitos.

Distribuição de SOCIMI

A questão é que o governo avançou uma proposta de tributação de 15% sobre aqueles 20% que não são distribuídos. Os especialistas espanhóis afirmam que algumas SOCIMI, para evitar pagar esse imposto, poderão distribuir 100% dos lucros. E qual o impacto disso? Para o investidor, numa fase inicial, parece ser positivo, afinal uma distribuição de 100% dos lucros é maior do que 80%. Mas será mesmo assim tão positiva esta alteração da lei num mercado consolidado e com projetos correndo? Não é positivo para a SOCIMI e num prazo médio também não será para o investidor. Distribuindo 100% as empresas ficam sem liquidez para pagar as suas dívidas num mercado em que a alavancagem é permitida sem limite máximo (ao contrário de Portugal por exemplo que tem limite máximo de alavancagem de 60% sobre o patrimônio).

Para ganhar alguma liquidez e garantir o pagamento das suas dívidas, as SOCIMI podem fazer aumentos de capital ou vender alguns imóveis. Mas 50% do ganho de capital resultante da venda desses imóveis tem que ser distribuído ao acionista, restando apenas metade para pagar a dívida. Apesar das maiores SOCIMI terem níveis de alavancagem relativamente pequenos não podemos negligenciar que a média de alavancam espanhola é de 67% (valores maiores de dívida estão nos SOCIMI que têm como sua atividade principal a construção de imóveis para aluguer ou venda).

Alavancagem dos 3 maiores SOCIMIs

Se a lei avançar algumas empresas podem pedir a saída do regime SOCIMI (e na sequência a perda de alguns benefícios fiscais como a isenção de tributação dos alugueis que a empresa recebe) e outras empresas poderão passar por dificuldades financeiras ou serem obrigadas a vender e reduzir o patrimônio e na sequência os rendimentos.

Ninguém dúvida que se a lei for alterada terá um impacto bastante negativo no mercado de SOCIMI.

Diversificação

Imagine um investidor que concentrou seu patrimônio todo em SOCIMI e se alegrou durante estes anos recebendo aluguéis sem ter de gerir imóveis. Esta alteração à lei não trás apenas uma redução dos seus dividendos (que já seria preocupante para o investidor). Esta alteração à lei, se avançar, coloca em causa a continuidade de algumas empresas e do mercado de SOCIMI em geral. Se existir este investidor, um investidor que está concentrado num único tipo de investimento, fica o alerta: a diversificação em vários tipos de investimento não evita mas dá alguma proteção ao patrimônio das canetadas do governo.

2 comentários em “As canetadas dos governos e a diversificação nos investimentos

  • 26 de fevereiro de 2020 em 10:21
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    Sempre tem um para complicar o que não precisa complicar… Parabéns pelo artigo!

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  • 26 de fevereiro de 2020 em 18:01
    Permalink

    Obrigada Helon. Realmente tem sempre alguém disposto a complicar. Por isso temos mesmo que proteger nossos investimentos como você fala sempre.

    Resposta

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